Από τη σύσταση του Ελληνικού Κράτους και για τα επόμενα σχεδόν 150 χρόνια, ο θεσμός του Κτηματολογίου αντιμετωπίστηκε στη Χώρα μας ευκαιριακά και αποσπασματικά, για λόγους εντυπωσιασμού ή για λόγους στήριξης προγραμμάτων εκτάκτων αναγκών. Ποτέ δεν αντιμετωπίστηκε συνολικά, ποτέ δεν σχεδιάσθηκε με αρχή και τέλος, ποτέ δεν θωρακίσθηκε θεσμικά και οικονομικά. Εκδόθηκαν χιλιάδες νόμοι, διατάγματα, υπουργικές αποφάσεις, εγκύκλιοι κλ.π., ασύνδετες και συχνά αντίθετες μεταξύ τους. Η Ελλάδα και η Αλβανία είναι οι μόνες χώρες στην Ευρώπη οι οποίες δεν έχουν ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο.

Η πρώτη σοβαρή προσπάθεια μπορούμε να πούμε ότι ξεκίνησε το 1993 και κατέληξε στην ψήφιση του Ν. 2308/1995 που αναφέρεται στο αναγκαίο για κάθε Κτηματολόγιο προστάδιο της κτηματογράφησης, ακολούθησε δε ο Ν. 2664/1998 που αναφέρεται στη λειτουργία του συστήματος των νομικών και λοιπών πληροφοριών για τα ακίνητα. Η νομοθετική κάλυψη με δύο χωριστά νομοθετήματα, αφ’ ενός μεν της φάσης των κτηματογραφήσεων, ως αναγκαίου υποβάθρου για τη δημιουργία συστήματος Κτηματολογίου, αφ’ ετέρου δε της φάσης λειτουργίας του συστήματος αυτού, ανταποκρίνεται απολύ­τως και στα διεθνή νομοθετικά πρότυπα, τα οποία αποτέλεσαν πολύτιμο συγκριτικό στοιχείο, για την οργάνωση σε κτηματοκεντρική βάση των νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας, τόσο αυτά που ανήκουν στο Δημόσιο, στους Ο.Τ.Α. και λοιπά Ν.Π.Δ.Δ., όσο και αυτά που ανήκουν σε ιδιώτες, φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Οι νομικές και τεχνικές πληροφορίες αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ακινήτων, ως υποκειμένων σε δημοσιότητα ιδιοκτησιακών αντικειμένων, και των επ’ αυτών δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές. Πέραν των νομικών και τεχνικών αυτών πληροφοριών προβλέπεται επίσης η καταχώριση στο Κτηματολόγιο και πρόσθετων πληροφοριών, που είναι ιδιαίτερα σημαντικές για τον σχεδιασμό και την εφαρμογή προγραμμάτων πολιτικής γης.

Βασικός στόχος του όλου συστήματος είναι η απαλλαγή της χώρας από τις ατέλειες του υφιστάμενου συστήματος μεταγραφών, τόσο σε επίπεδο νομικό όσο και σε επίπεδο ορθολογικής οργάνωσης και κοινωνικοοικονομικού σχεδιασμού, καθώς το υφιστάμενο σύστημα μεταγραφών δεν αποτρέπει τον κίνδυνο σύγχυσης ως προς την ταυτότητα των ακινήτων, που αποτελεί πηγή ερίδων και μακρών δικαστικών διενέξεων, οδηγεί σε καταπατήσεις (σε μεγάλο βαθμό έναντι του Δημοσίου) και δημιουργεί συνθήκες ιδιοκτησιακής αταξίας. Επιπλέον το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών παρέχει τυπική μόνο και όχι ουσιαστική δημοσιότητα, αφού δεν κατοχυρώνει -με ελάχιστες εξαιρέσεις- τον καλόπιστο συναλλασσόμενο, που στηρίζεται, για να αποκτήσει κάποιο δικαίωμα σε ακίνητο, στις εγγραφές που έχουν γίνει από τον άμεσο και τους απώτερους δικαιοπαρόχους του στα τηρούμενα στο οικείο Υποθηκοφυλακείο βιβλία. Η ουσιώδης διαφορά του συστήματος του Κτηματολογίου από το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, είναι ότι η βάση του συστήματος μεταγραφών είναι προσωποκεντρική, ενώ του συστήματος Κτηματολογίου κτηματοκεντρική. Ο άξονας γύρω από τον οποίο οργανώνεται το Κτηματολόγιο είναι όχι οι μεταβαλλόμενοι ιδιοκτήτες των ακινήτων (για τους οποίους πάντως υφίσταται αλφαβητικό ευρετήριο και στο Κτηματολόγιο), αλλά τα ίδια τα ακίνητα, και μάλιστα όχι ανεξάρτητα μεταξύ τους, αλλά συσχετισμένα, αποτυπωμένα ως όμορα ακίνητα, το καθένα με το δικό του αποκλειστικό κωδικό αριθμό, σε κτηματολογικά διαγράμματα μιας μεγάλης περιοχής.

Στην περιοχή του Δήμου Ρήγα Φεραίου, όπως και σε πολλές άλλες περιοχές της Μαγνησίας και ευρύτερα της χώρας, βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε εξέλιξη η διαδικασία της "κτηματογράφησης", της καταγραφής δηλαδή των εμπράγματων ή άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων (π.χ. πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία, προσημείωση ή άλλο εμπράγματο βάρος, κλ.π.), που έχουν τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα στα ακίνητα της συγκεκριμένης περιοχής και η σύνδεση των δικαιωμάτων αυτών με συγκεκριμένο ακίνητο, όπως αυτά ορίζονται και απεικονίζονται κατόπιν διαδικασιών ελέγχου και τεχνικής επεξεργασίας στα κτηματολογικά διαγράμματα. Επισημαίνεται ότι η δήλωση αφορά στο δικαίωμα επί του ακινήτου και όχι στο ακίνητο. Έτσι, σε περίπτωση που ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερα άτομα καθένα από αυτά έχει υποχρέωση υποβολής της σχετικής δήλωσης (π.χ. σε περίπτωση γονικής παροχής του ακινήτου με παρακράτηση της επικαρπίας από τον παρέχοντα γονέα, υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει τόσο ο ψιλός κύριος όσο και ο επικαρπωτής). Κατά την καταγραφή ενός εμπράγματου δικαιώματος καταγράφονται και άλλες πληροφορίες, όπως π.χ. ληξιαρχικά στοιχεία και στοιχεία ταυτότητας του δικαιούχου, τρόπος απόκτησης του δικαιώματος, στοιχεία της πράξης με την οποία έχει αποκτηθεί το δικαίωμα κλ.π. Επιπροσθέτως, τα γεωτεμάχια απεικονίζονται στα κτηματολογικά διαγράμματα κατά απόλυτο τρόπο με συγκεκριμένες συντεταγμένες κορυφών στο Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ 87), οριογραμμές και εμβαδά. Η διαδικασία γίνεται είτε μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Κτηματολογίου είτε δια των Γραφείων Κτηματογράφησης, με κατάθεση συγκεκριμένων εντύπων δηλώσεων που συνοδεύονται από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως, ενδεικτικά, φ/ο δελτίου ταυτότητας ή διαβατηρίου, εγγράφου από το οποίο να προκύπτει ο ΑΦΜ του δηλούντος, συμβολαιογραφικού εγγράφου, δικαστικής απόφασης, διοικητικής πράξης (π.χ. παραχωρητηρίου), δικαστικής απόφασης για την περίπτωση εγγραπτέων ασφαλειών, κατασχετήριας έκθεσης για την περίπτωση κατάσχεσης, τοπογραφικού διαγράμματος για τον ακριβή εντοπισμό του ακινήτου κλ.π.

Οι περιπτώσεις είναι πάρα πολλές και δεν είναι δυνατόν να καταγραφούν στο πλαίσιο του παρόντος. Αν δεν υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα, υπάρχει η δυνατότητα εκπρόθεσμης υποβολής της κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης και μέχρι την ημερομηνία που θα οριστεί κατά περίπτωση με απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τη συμπλήρωση άλλου εντύπου, ωστόσο στην περίπτωση αυτή προβλέπεται η επιβολή προστίμου ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων. Σημειώνεται πάντως σε κάθε περίπτωση ότι η δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο είναι από το νόμο υποχρεωτική και αποτελεί προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά το ακίνητο στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή ή δωρεά, έκδοση οικοδομικής άδειας κλ.π.). Για την καταχώριση κάθε δικαιώματος προβλέπεται η καταβολή τέλους κτηματογράφησης, το οποίο έχει δύο σκέλη, ένα  σταθερό, που είναι 35 ευρώ ανά δικαίωμα και ένα μεταβλητό 1‰ επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το σταθερό σκέλος των 35 ευρώ ανά δικαίωμα καταβάλλεται στην αρχή της διαδικασίας κτηματογράφησης κατά την υποβολή της δήλωσης για το εγγραπτέο δικαίωμα  επί του ακινήτου, ενώ για τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, γκαράζ) καταβάλλεται τέλος 20 ευρώ, μόνον αν οι χώροι αυτοί είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες, δηλαδή έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και δεν είναι "παρακολουθήματα" του ακινήτου. Ειδικά για τις αγροτικές περιοχές, τα φυσικά πρόσωπα που έχουν εγγραπτέο δικαίωμα σε περισσότερα του ενός ακίνητα, καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο μόνο εγγραπτέα δικαιώματα, ανεξαρτήτως του συνολικού αριθμού αυτών. Αυτό ισχύει μόνο για τους δικαιούχους δικαιωμάτων κυριότητας και δουλείας. Το μεταβλητό σκέλος του 1‰ καταβάλλεται με την ολοκλήρωση της διαδικασίας κτηματογράφησης, από τους κυρίους ή επικαρπωτές, επί της πέραν των είκοσι χιλιάδων (20.000) ευρώ αξίας του ακινήτου, που θα προκύπτει από την τιμή ζώνης, την παλαιότητα και τον όροφο. Στην περίπτωση συνδικαιούχων οι 20.000€ εξαιρούνται για κάθε έναν συνδικαιούχο. Σε κάθε περίπτωση ως ανώτατο ύψος του αναλογικού αυτού σκέλους του τέλους κτηματογράφησης ορίζεται το ποσό των 900 ευρώ. Μετά τη λήξη της προθεσμίας υποβολής δηλώσεων και μέχρι την έναρξη της ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων,  κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που αποκτά δικαίωμα σε ακίνητο πρέπει να υποβάλει δήλωση στο κτηματολόγιο. Η δήλωση αυτή δεν είναι εκπρόθεσμη, αλλά προβλέπεται από το νόμο με σκοπό την ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης κατά το μεταβατικό στάδιο της κτηματογράφησης. Η δήλωση υποβάλλεται στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης εντός ενός μηνός  από τη μέρα που αποκτήθηκε το δικαίωμα, δηλαδή από τη μεταγραφή του στο Υποθηκοφυλακείο. 

Μετά το στάδιο συλλογής των δηλώσεων η κτηματογράφηση συνεχίζεται με την επεξεργασία των δηλώσεων και την ακριβή οριοθέτηση των γεωτεμαχίων, διαδικασία που καταλήγει στην κατάρτιση των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και την ανάρτησή τους. Η Ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων (πινάκων και διαγραμμάτων) είναι κορυφαία στιγμή στη διαδικασία σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Με αυτήν δημοσιοποιείται η καταγραφή των ιδιοκτησιών που δηλώθηκαν στο πρώτο στάδιο της κτηματογράφησης και η μετέπειτα επεξεργασία τους από νομικούς και τοπογράφους. Με τον τρόπο αυτό δίνεται σε όλους η δυνατότητα ελέγχου, επιβεβαίωσης ή και διόρθωσης τυχόν λαθών. Στην Ανάρτηση συμμετέχουν καταρχήν όσοι έχουν υποβάλει Δήλωση, όμως και οι δικαιούχοι που για οποιοδήποτε λόγο δεν υπέβαλαν δήλωση έχουν μία ακόμη ευκαιρία να καταγράψουν το δικαίωμά τους και να αποφύγουν άσκοπη ταλαιπωρία στο μέλλον. Η Ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων (πινάκων και διαγραμμάτων) πραγματοποιείται στα Γραφεία Κτηματογράφησης για διάστημα δύο μηνών και η έναρξη, που ορίζεται με Ανακοίνωση του Φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο στον Τύπο, είναι διαφορετική για κάθε περιοχή. Τα στοιχεία της Ανάρτησης είναι: α) Ο Κτηματολογικός Πίνακας, που περιλαμβάνει το σύνολο των δικαιωμάτων μιας περιοχής, όπως τεκμηριώθηκαν από τους τίτλους και τα υπόλοιπα στοιχεία που συλλέχθηκαν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Ο πίνακας είναι οργανωμένος ανά ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, μοναδικός για κάθε ακίνητο). β) Το Κτηματολογικό Διάγραμμα, στο οποίο απεικονίζονται τα γεωμετρικά στοιχεία των ακινήτων (όρια, θέση). Μετά την ολοκλήρωση και αυτού του σταδίου, που περιλαμβάνει την υποβολή και εξέταση αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων και την αντίστοιχη διόρθωση στους κτηματολογικούς πίνακες, τα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία οριστικοποιούνται, τελειώνει η μελέτη κτηματογράφησης και ξεκινά να λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο στη συγκεκριμένη περιοχή στη θέση του Υποθηκοφυλακείου. Εκτός από την Ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στα Γραφεία Κτηματογράφησης, προβλέπεται και ταχυδρομική αποστολή αποσπασμάτων από τους Κτηματολογικούς Πίνακες και τα Διαγράμματα, στη διεύθυνση επικοινωνίας που έχει δηλωθεί από κάθε δικαιούχο, οπότε καθένας λαμβάνει γνώση της καταγραφής των δικαιωμάτων του και της γεωγραφικής απεικόνισης του ακινήτου του και εφόσον δεν συμφωνεί με κάποιο από τα καταγεγραμμένα στοιχεία μπορεί να υποβάλει αίτηση διόρθωσης ή ένσταση. Το ίδιο μπορεί να κάνει και οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον. Οι αιτήσεις διόρθωσης εξετάζονται από το Γραφείο Κτηματογράφησης και οι ενστάσεις από τριμελή επιτροπή στην οποία Πρόεδρος είναι δικαστικός λειτουργός. Τέλος, μετά την έναρξη της ανάρτησης, στις συγκεκριμένες και μόνο περιοχές, είναι υποχρεωτική η επισύναψη Πιστοποιητικού Kτηματογραφούμενου Ακινήτου σε κάθε συναλλαγή που αφορά στα ακίνητα της περιοχής. Το Πιστοποιητικό εκδίδεται από το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης και οι συμβολαιογράφοι πρέπει να το ζητούν υποχρεωτικά κατά τη σύνταξη των συμβολαίων. Είναι επίσης υποχρεωτικό και σε κάθε συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου που αφορά σε ακίνητο και στην καταχώριση οποιασδήποτε δικαιοπραξίας στο Υποθηκοφυλακείο.

Κλείνοντας, σημειώνω και πάλι ότι στον περιορισμένο χώρο του παρόντος καταγράφηκαν συνοπτικά και όσο το δυνατόν περιεκτικά οι πιο βασικές πληροφορίες αναφορικά με την Κτηματογράφηση των ακινήτων. Το Εθνικό Κτηματολόγιο εισάγει καινοτομίες που το καθιστούν ένα πραγματικά θεμελιώδες έργο για την Ελλάδα, το οποίο δημιουργεί πολύ σημαντικά οφέλη για τον πολίτη, την εθνική οικονομία και την προστασία του περιβάλλοντος. Είναι απαραίτητη λοιπόν η προσοχή των πολιτών στην εμπρόθεσμη και ορθή δήλωση των δικαιωμάτων τους επί των ακινήτων τους, αφού μόνον έτσι παρέχεται διασφάλιση έναντι οποιουδήποτε τρίτου και περιορίζεται η πιθανότητα λαθών κατά την διαδικασία της ανάρτησης, η οποία θα έχει ως αποτέλεσμα μεγάλη οικονομική επιβάρυνση και ταλαιπωρία στη συνέχεια για την διασφάλιση της περιουσίας τους.

ΔΗΜΗΤΡΗΣ Γ. ΓΟΥΣΗΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ